Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Ev Sahibinin Başvurabileceği Yasal Yollar

Ahmet Bey, yıllar önce kiraya verdiği dairesine oğlunun evlendikten sonra yerleşmesini istiyor. Kiracısına durumu anlatıyor, kiracı ise “Sözleşmem var, bir yere gitmem” diyor. Bir başka ev sahibi, üç aydır kira alamıyor ama kapıyı çalıp kiracıyı zorla çıkarmanın suç olacağını da biliyor. Peki bu insanlar ne yapmalı?

Türk hukukunda konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı güçlü biçimde korunur. Sözleşmenin süresinin dolması tek başına kiracıyı çıkarmaya yetmez. Ancak kanun ev sahibine de belirli ve sınırlı yollar tanımıştır. Bu yolları doğru zamanda ve doğru şekilde kullanmak, davanın kazanılmasıyla kaybedilmesi arasındaki farkı belirler.

Sözleşme Süresi Bitince Kiracı Kendiliğinden Çıkmak Zorunda mı?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Ev sahibi ise sürenin bitmesini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez.

Yani “Sözleşme bitti, evimi istiyorum” demek tek başına hukuki bir tahliye sebebi değildir. Ev sahibinin elinde kanunda sayılan sebeplerden biri olmalıdır. Bu sebepleri tek tek ele alalım.

Tahliye Sebepleri: Kanun Hangi Durumlarda Ev Sahibinin Yanında?

1. Konut veya İşyeri İhtiyacı (TBK m. 350)

Ev sahibi, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Buradaki ihtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir. Mahkeme, “ileride belki lazım olur” türünden bir isteği ihtiyaç saymaz.

Dava; belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar ve ev sahibi bir sonraki dönemi beklemek zorunda kalır.

2. Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım

Binanın yıkılıp yeniden yapılması ya da kiracı içerideyken yapılması mümkün olmayan esaslı bir onarım gerekiyorsa da tahliye istenebilir. Bu durumda projenin, ruhsatın ve yapılacak işin gerçekten tahliyeyi zorunlu kıldığının ispatı önemlidir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki riskli yapılar ise ayrıca 6306 sayılı Kanun hükümlerine tabidir.

3. Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m. 351)

Kiralanan taşınmazı sonradan satın alan kişi, kendisi veya yakınları için ihtiyaç duyuyorsa iki yoldan birini seçebilir. Ya sözleşme süresinin sonunu bekleyip bir ay içinde dava açar ya da taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirir ve edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açar. Yazılı bildirimi zamanında yapmayan yeni malik, ikinci yolu kullanamaz.

4. Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)

Kiracı, belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse ve o tarihte çıkmazsa, ev sahibi taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açarak veya icra takibi başlatarak tahliye isteyebilir.

Burada en çok karşılaşılan sorun şudur: Taahhüdün kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı gün, anahtar teslim edilmeden imzalatılan boş tarihli taahhütnameler Yargıtayın yerleşik içtihadına göre geçersiz sayılabilir. Taahhüt tarihinin kiracı tarafından da yazılmış olması ve imzanın kiracıya ait olması ispat açısından büyük kolaylık sağlar.

5. Bir Kira Yılında İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini iki kez geç öder ve ev sahibi her iki gecikme için de kiracıya yazılı ihtarda bulunursa, buna “iki haklı ihtar” denir. Bu durumda ev sahibi, belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin, belirsiz süreli sözleşmelerde ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Dikkat edilmesi gereken nokta, ihtarların aynı kira yılı içinde ve kira muaccel olup ödenmedikten sonra çekilmesidir. Kiracı ihtardan sonra borcu ödese bile ihtar “haklı” sayılmaya devam eder; çünkü amaç gecikmeyi kayıt altına almaktır.

6. Kiracının Aynı İlçede Kendi Evinin Bulunması (TBK m. 352/3)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve ev sahibi sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.

7. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması (TBK m. 347)

Ev sahibinin herhangi bir sebep göstermeden tahliye isteyebildiği tek durum budur. Sözleşme, kira başlangıcından itibaren on yıllık uzama süresini tamamladıktan sonra, ev sahibi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Örneğin sözleşme 5 yıl süreliyse, 5 yıllık süre ile ardından gelen 10 yıllık uzama süresi, yani toplam 15 yıl dolduktan sonra bu imkân doğar.

Kira Ödenmiyorsa: Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Kiracı kirayı hiç ödemiyorsa ev sahibinin en hızlı aracı temerrüt yoludur. TBK m. 315 uyarınca ev sahibi, kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük ödeme süresi verir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Süre dolunca sözleşme feshedilebilir ve tahliye istenebilir.

Uygulamada bu iş çoğunlukla İcra ve İflas Kanunu m. 269 uyarınca icra takibiyle yapılır. Kiracıya “örnek 13” ödeme emri gönderilir; kiracı otuz gün içinde borcu ödemez ve itiraz da etmezse, ev sahibi icra hukuk mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir. Kiracı itiraz ederse itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle yine icra hukuk mahkemesine başvurulur. Bu yol, klasik tahliye davasına göre genellikle çok daha hızlı sonuç verir.

Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet, çoğu durumda zorunlu. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline gelmiştir. İhtiyaç, yeniden inşa ve iki haklı ihtar sebebine dayalı tahliye davalarında önce arabuluculuk bürosuna başvurulmalıdır. Arabuluculuğa gitmeden açılan dava usulden reddedilir.

Ancak icra takibi yoluyla yapılan tahliye talepleri (tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ve kira borcu nedeniyle İİK m. 269 takibi gibi) arabuluculuk kapsamı dışındadır. Hangi yolun seçileceği, sürelerin hesaplanması açısından da önem taşır: Arabuluculuk başvurusu, dava açma sürelerini belirli ölçüde etkiler ve bu hesabın dikkatle yapılması gerekir.

Van Kira ve Tahliye Avukatı Olarak En Sık Gördüğümüz Hatalar

Tahliye davalarının büyük kısmı, esasa hiç girilmeden usul hataları yüzünden kaybedilir. Pratikte en sık karşılaştığımız yanlışlar şunlardır:

• Bir aylık dava açma süresini kaçırmak ve sözleşmenin bir yıl daha uzamasına yol açmak.
• Kiracıyı tehdit etmek, kapı kilidini değiştirmek veya elektrik ve suyu kestirmek. Bu davranışlar ev sahibini hukuken zor duruma düşürür ve ceza sorumluluğu doğurabilir.
• Sözleşmeyle aynı anda, anahtar teslim edilmeden tahliye taahhüdü imzalatmak.
• İhtarları sözlü ya da WhatsApp mesajıyla yapmak; ispat için noter veya iadeli taahhütlü mektup tercih edilmelidir.
• Gerçek bir ihtiyaç olmadan “ihtiyaç” gerekçesine dayanmak. Mahkeme ihtiyacın samimiyetini tanık ve belgelerle araştırır.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen evi kısa süre sonra başkasına kiraya vermek. TBK m. 355 uyarınca haklı bir sebep olmadan üç yıl geçmeden taşınmaz eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
• Arabuluculuk şartını atlayarak doğrudan dava açmak.

Tahliye Davası Hangi Mahkemede ve Ne Kadar Sürede Görülür?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. İcra yoluyla başlatılan tahliyelerde ise icra hukuk mahkemesi devreye girer.

Süre, mahkemenin iş yüküne, tanık ve bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediğine ve kararın istinafa taşınıp taşınmadığına göre değişir. Belgeye dayalı, düzgün kurulmuş bir takip birkaç ayda sonuçlanabilirken, ihtiyaç gibi ispatı tartışmalı sebeplerde süreç uzayabilir. Bu yüzden baştan doğru yolun seçilmesi zaman kazandırır.

Sonuç

Kiracıyı çıkarmak istiyorsanız ilk sorulacak soru “Hangi sebebe dayanıyorum ve süremi kaçırdım mı?” olmalıdır. Kanundaki her tahliye sebebinin kendine özgü şartları ve kesin bir süresi vardır. Doğru sebep, doğru ihtar ve doğru zamanda açılmış bir dava ile tahliye mümkündür; aceleyle atılmış yanlış bir adım ise ev sahibini bir yıl daha bekletebilir.

Kira sözleşmenizi, varsa taahhütname ve ihtarlarınızı bir avukata inceletmeden harekete geçmeyin. Kiracı tarafındaysanız da aynı şey geçerli: Size gönderilen ihtarın veya ödeme emrinin sürelerini kaçırmamanız, haklarınızı korumanın ilk şartıdır.

Hukuki danışmanlık için Av. Robin Eren: 0553 490 5138 | avukatrobineren.com