Ayşe Hanım, on iki daireli bir apartmanda gönüllü olarak yöneticilik yapıyor. Üçüncü kattaki daire sahibi yaklaşık bir buçuk yıldır aidat ödemiyor. Asansör bakımı, merdiven temizliği, kalorifer yakıtı ise her ay diğer komşuların cebinden çıkıyor. Toplantılarda tartışma büyüyor, kimi “suyunu keselim” diyor, kimi “adını panoya asalım”.
Bu iki öneri de sizi zor durumda bırakır. Oysa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlere katılmayan kat malikine karşı yöneticiye ve diğer kat maliklerine oldukça güçlü araçlar veriyor. Sorun çoğu zaman bu araçların bilinmemesi ya da yanlış sırayla kullanılması.
Aidat Borcu Hukuken Neye Dayanır?
Günlük dilde “aidat” dediğimiz şey, kanundaki adıyla ortak giderler ve avans payıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre her kat maliki, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, kapıcı ve bekçi gibi görevlilerin ücretlerine kural olarak eşit şekilde; ortak yerlerin bakım, onarım ve işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılmak zorundadır.
Burada sık duyulan bir itirazı baştan cevaplayalım: “Ben asansörü kullanmıyorum”, “Daire boş duruyor”, “Bahçeye hiç inmiyorum.” Kanun bu konuda açıktır; kat maliki, ortak yer ve tesislerden yararlanmaktan vazgeçtiğini söyleyerek ortak giderlere katılmaktan kaçınamaz. Daireyi kullanmamak borcu ortadan kaldırmaz.
Ancak tahsil sürecine girmeden önce şunu kontrol edin: kat malikleri kurulunda işletme bütçesi ve avans payları usulüne uygun şekilde karara bağlandı mı, karar defterine yazıldı mı? Sağlam bir karar, sonraki bütün adımların temelidir.
Gecikme Tazminatı: Borç Beklerken Büyür
Pek çok kat maliki bunu bilmez: ortak gider veya avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği her ay için yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran, kanunun 20. maddesinde açıkça düzenlenmiştir.
Yani aylık 1.000 TL aidatı bir yıl boyunca ödemeyen bir komşunun borcu yalnızca 12.000 TL değildir; her bir taksit için işleyen gecikme tazminatı da eklenir. Yöneticinin takip sırasında bu kalemi talep etmeyi unutmaması gerekir; çünkü mahkeme talep edilmeyen bir alacağı kendiliğinden hükme bağlamaz.
Van Gayrimenkul Avukatı Gözüyle Adım Adım Tahsil Yolu
1. Yazılı ihtar ve belgelerin hazırlanması
İlk adım, borçlu kat malikine borcun dökümünü gösteren yazılı bir ihtar göndermektir. Bu ihtar noter aracılığıyla gönderilirse ileride ispat sorunu yaşamazsınız. Aynı zamanda karar defteri, işletme bütçesi, banka hesap dökümleri ve aidat çizelgesi derli toplu hale getirilmelidir.
2. İlamsız icra takibi
Ortak gider alacağı için doğrudan icra dairesinde ilamsız takip başlatılabilir. Borçlu ödeme emrine itiraz etmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir. Uygulamada küçük tutarlı borçların önemli bir kısmı bu aşamada ödenir.
Borçlu itiraz ederse takip durur. Bu durumda alacaklı, itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde itirazın iptali davası açabilir. Davayı kazanırsanız ve borçlunun itirazı haksız bulunursa, borçlu ayrıca alacağın yüzde yirmisinden az olmamak üzere icra inkâr tazminatına mahkûm edilebilir.
3. Dava şartı arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten bu yana kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İcra takibi başlatmak için arabuluculuk gerekmez; fakat itirazın iptali davası veya alacak davası açmadan önce bu aşamanın tamamlanması şarttır. Bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir.
Arabuluculuk çoğu zaman bir formaliteden ibaret değildir. Komşular arasında yıllarca sürecek bir husumeti, taksitlendirilmiş bir ödeme planıyla birkaç haftada çözmek mümkündür.
4. Sulh hukuk mahkemesinde dava
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan davalarda görevli mahkeme olan sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Dava yönetici tarafından ya da kat maliklerinden biri tarafından açılabilir.
Kanuni İpotek Hakkı: Az Bilinen Güçlü Bir Güvence
Kanunun 22. maddesi, ortak gider ve avans borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek tescil edilmesini isteme imkânı tanır. Borçlu buna rıza göstermezse, tescil mahkeme kararıyla sağlanabilir.
Bu yol özellikle borcu biriken, dairesini satmaya hazırlanan ya da başka alacaklıları bulunan kat malikleri karşısında önemlidir. Alacağınız artık yalnızca kişisel bir borç olarak kalmaz, doğrudan taşınmaz üzerinde güvenceye alınır.
Daire Kiradaysa Kiracı da Sorumlu mu?
Evet. Bağımsız bölümde oturan kiracı, ortak gider borcundan kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının bu sorumluluğu, ev sahibine ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır.
Kiracı bu nedenle bir ödeme yaparsa, ödediği tutarı kira borcundan düşebilir. Yönetici açısından bu, ev sahibine ulaşılamayan durumlarda pratik bir tahsil yoludur.
Ne Kadar Geriye Dönük Talep Edilebilir?
Aidat gibi dönemsel olarak ödenen alacaklar, Türk Borçlar Kanunu’nun 147. maddesi uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Beş yılı aşan eski borçlar için borçlu zamanaşımı def’i ileri sürerse bu kısım tahsil edilemeyebilir. Bu yüzden “nasılsa öder” diye yıllarca beklemek, alacağın bir bölümünü kaybetmek anlamına gelebilir.
Aidat Takibinde Sık Yapılan Hatalar
- Bütçe ve avans kararı almadan tahsile kalkışmak: Kat malikleri kurulu kararı olmayan bir alacağı ispatlamak zorlaşır.
- Borçluyu ilan panosunda teşhir etmek: Kişilik haklarına saldırı sayılabilir ve yöneticiyi tazminat davasıyla karşı karşıya bırakabilir.
- Su, elektrik, kalorifer veya asansörü kesmek: Borçlu kat malikini ortak hizmetlerden yoksun bırakmak hukuka aykırıdır; tahsil için kanunun öngördüğü yollar kullanılmalıdır.
- Arabuluculuğu atlayıp doğrudan dava açmak: Dava usulden reddedilir, zaman ve masraf kaybı yaşanır.
- Gecikme tazminatını talep etmemek: Aylık yüzde beşlik oran, uzun süreli borçlarda ciddi bir tutara ulaşır.
- Beş yıllık süreyi kaçırmak: Eski dönem borçları zamanaşımına uğrayabilir.
- Kiracıya başvurmayı düşünmemek: Ev sahibine ulaşılamıyorsa kiracının sorumluluğu çoğu zaman en hızlı çözümdür.
Sonuç
Aidat ödemeyen bir kat malikine karşı çaresiz değilsiniz. Doğru sıra şudur: önce sağlam bir kurul kararı ve yazılı ihtar, ardından icra takibi ya da arabuluculuk, gerekirse dava ve kanuni ipotek. Ayrıca gecikme tazminatını ve kiracının sorumluluğunu unutmayın.
Apartmanınızda biriken bir aidat sorunu varsa, uyuşmazlık büyümeden ve zamanaşımı işlemeden bir avukattan destek almanız hem komşuluk ilişkilerini hem de ortak bütçeyi korur.
Hukuki danışmanlık için Av. Robin Eren: 0553 490 5138 | avukatrobineren.com
Yorum yaz